CONSEJOS A TENER EN CUENTA EN UN PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN FORZOSA.

La especialización exclusiva en urbanismo de este despacho hace que gocemos de una larga experiencia dentro del ámbito de las expropiaciones en Valencia y otros municipios del entorno. La práctica y costumbre nos ha llevado a constatar que, en muchos casos, los propietarios que se encuentran en una expropiación terminan aceptando sin discusión el justiprecio ofrecido por la Administración.

La Administración propondrá respecto a su terreno (concepto que debe incluir el precio del suelo, construcciones, plantaciones, actividad…) una primera valoración. Dicha valoración lo normal es que se encuentre muy por debajo de su precio de mercado o justiprecio. En dicho momento el expropiado puede adoptar las siguientes posturas:

1. Aceptar el justiprecio propuesto por la Administración

2. Rechazar el justiprecio cobrando la cantidad concurrente (solo por oponerse a la valoración, el justiprecio se incrementará obligatoriamente en un 5% premio de afección.

Para quien no discute la valoración, el procedimiento acaba en este momento. Es decir, la persona que opta por la primera opción cobra únicamente dicha cantidad inicial. En cambio, quien elige la segunda opción cobra la cantidad establecida por la Administración y, aun así, discute el valor real del inmueble.

Tenemos que indicar que en multitud de ocasiones, por falta de asesoramiento o desconocimiento los propietarios aceptan la valoración y justiprecio ofrecido por la Administración expropiante o beneficiario por:

1. Entender que la administración al expropiar debe ofrecer un precio justo. (Existe la falsa creencia de que al velar por los intereses de los ciudadanos defiende también los de los expropiados).

2. Entender que la Administración es un rival demasiado fuerte al que poder enfrentarse y por lo tanto existen pocas probabilidades de éxito.

3. En multitud de ocasiones, por falta de asesoramiento correcto.

En este apartado le informamos a cualquier propietario de las actuaciones que debe llevar a cabo cuando sus terrenos están en un procedimiento de expropiación forzosa (tanto iniciado por la administración –procedimiento general o tasación conjunta- como instado por los propietarios –expropiación por ministerio de la Ley o expropiación rogada-). Con ello además, pretendemos animarle a reclamar un precio justo y a superar el miedo a poner en entredicho la indemnización que ofrece la Administración. Antes de informar sobre dichas actuaciones es necesario explicar las fasesdel procedimiento de determinación de justiprecio (arts 24 y ss LEF) en el procedimiento general:

1. La Administración requiere a los propietarios para que en el plazo de 20 días, a contar desde el siguiente al de la notificación, presenten hoja de aprecio, en la que se concrete el valor del bien objeto de expropiación.

El momento de presentación de la hoja de aprecio es el “iter” procesal más relevante de un procedimiento de expropiación forzosa, ya que las valoraciones contenidas en las hojas de aprecio vinculan a las partes y determinan el ámbito dentro del cual puede el jurado de Expropiación u órgano tasador autonómico, y luego el tribunal contencioso administrativo fijar el justiprecio de los bienes y derechos expropiados.

2. La Administración expropiante aceptará o rechazará la valoración de los propietarios en igual plazo de veinte días.

-Si la administración expropiante acepta, se entiende determinado el justiprecio del bien expropiable. Procede el pago del bien dotacional expropiado (zona verde, viario, equipamiento) antes de ocupar el bien.

– Si la administración expropiante rechaza la valoración, notificará a los propietarios su hoja de aprecio contradictoria en la que establecerá el precio del bien objeto de expropiación.

-La demora de la administración en la presentación de la hoja de aprecio no conlleva ni la aceptación implícita de la del propietario, ni la preclusión del derecho de la administración a discutir la valoración de aquel.

La propiedad dentro de los diez días siguientes a la notificación, podrá aceptar o rechazarla valoración de la administración.

3. Si no hay acuerdo entre Administración y propiedad el expediente pasa automáticamente al Jurado Provincial de Expropiación o Jurado Regional de Valoraciones. Dicho órgano determinará el justiprecio. El acuerdo determinandojustiprecio puede ser recurrido en vía administrativa o judicial.

Las actuaciones o acciones que se recomiendan en un procedimiento de expropiación son las siguientes:

1º Rechazar la proposición del justiprecio que hace la Administración expropiante:

El precio que ofrece la Administración en su hoja de aprecio suelo suele ser muy por inferior al de mercado y al que finalmente otorga por experiencia el Jurado Provincial de Expropiación. Al respecto, el propietario puede:

1. Aceptarla indemnización que se le ha ofrecido.

2. Rechazarlaindemnización con el objeto de conseguir una cantidad superior. Aun recurriendo deberemosexigir que se pague la indemnización que nos ha ofrecido la Administración, no ya en concepto de justiprecio sino en concepto de cantidad concurrente.

En esta fase, por no ir defendidos por un abogado especializado en urbanismo o abogado urbanista muchos propietarios suelen aceptar el justiprecio que les ofrece la Administración. Este despacho considera que la mejor opción es que los propietarios se asesoren tanto jurídica como técnicamente sobre la conformidad a Derechoy mercado del justiprecio ofrecido. Es decir, se asesoren sobre si el precio o valoración ofrecidocompensa íntegramente la pérdida patrimonial que han experimentado. En caso de no ser así, se aconseja cobrar la cantidad concurrente ofrecida por la Administración y rebatirlos conceptos y valoraciones ofrecidas que se consideren incorrectas. En consecuencia, el propietario que ha rechazado la indemnización propuesta por la Administración, cobra la cantidad concurrente¹al mismo tiempo que lo ha hecho el propietario que no ha discutido el justiprecio propuesto y tiene la posibilidad de conseguir un mejor precio por sus terrenos y construcciones.

Tanto la hoja de aprecio de la Administración en la que se establece el precio ofrecido como la del propietario serán elevadas al Jurado de Expropiación. El referido órgano establecerá un precio que se moveráentre lo que ha ofrecido la Administración (mínimo legal)y lo que entiende el propietario que se debe fijar como justiprecio (máximo legal).

2º Rechazar el justiprecio ofrecido por el Jurado:

A juicio del que suscribe es poco habitual que el Jurado consiga alcanzar un precio que compense la pérdida patrimonial que ha sufrido el expropiado. No obstante lo anterior la estadística (datos obtenidos de Tirant Analitics) demuestra que en los procedimientos judicialescasi en el 60% de los procedimientos judiciales el sentido del fallo es desestimatorio.

Pese a la estadística general, la estadística y resultados favorables deeste despachorecomienda que en caso de no estar conformecon el justipreciose recurra en sede judicial el acuerdo del Jurado. Con un buen asesoramiento jurídico y técnico el expropiado puedeobtener un precio superior en instancias judiciales.²

Debemos recordarque aunque el propietario recurra judicialmente el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación tiene derecho a cobrar la cuantía fijada por el mismo.

3º Solicitar intereses por la demora la fijación y pago del justiprecio.

A la cuantía que finalmente se establezca en concepto de justiprecio, se habrá de añadir la cuantía que en concepto de intereses de demora en la fijación y pago del justiprecio se hubieran devengado. Esta cuantía se debe solicitar a la Administración expropiante y al Jurado, de acuerdo con la responsabilidad en la que haya incurrido cada administración. Al respecto reseñar que:

1. Los intereses debemos solicitarlos expresamente, ya que siempre (curiosamente) dicho concepto y su determinación van a ser omitidos e inadvertidos por la administración.

2. Una vez solicitados y determinados los intereses puede ser que alguna de las dos Administraciones no estén de acuerdo con las cantidades solicitadas. Por ello de la misma manera que ocurre con el justiprecio, el propietario del bien expropiado tiene la posibilidad de recurrir en vía judicial³.

De todo lo anteriormente expuesto, se debe concluir la conveniencia en todo procedimiento de expropiación forzosa de rechazar el justiprecio de la Administraciónexpropiante o del beneficiario. Este rechazo, si queremos tener visos de victoria, deberá ser realizado con la supervisión de un abogado urbanista especializado en expropiaciones. Dicho profesional, en compañía de los técnicos convenientes según el procedimiento, decidirá la estrategia, conceptos y valoraciones a recurrir. La finalidad de dicho rechazo sería el intentar conseguir siempre un valor acorde al del mercado y alcanzar a compensar la pérdida patrimonial real que se ha sufrido.

Para este despacho es de vital importancia defender los intereses de sus clientes. Por ello, y con el objeto de que la falta de recursos económicos no sea un obstáculo para defender los derechos de los expropiados, se ofrecen tres posibilidades para hacer frente al pago de honorarios:

1. El 100% de los Honorarios fijados por el Colegio de Abogados, asumiendo el cliente el 100% de los costes y gastos del procedimiento (a excepción de los de abogado).

2. Un porcentaje de la cantidad que finalmente se obtenga por el bien expropiado, asumiendo el cliente el 100% de los costes y gastos del procedimiento (a excepción de los de abogado).

3. Un porcentaje de la cantidad que finalmente se obtenga por el bien expropiado. En dicho porcentaje seincluirían todos los costes y gastos del procedimiento.

Quedamos a su entera disposición.

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa