En un procedimiento expropiatorio, en ocasiones, no se expropia todo el terreno. Es por ello que se debe incluir en el justiprecio una indemnización sobre la superficie restante, como consecuencia de la depreciación o demérito de la finca.
El demérito puede definirse como el resarcimiento por el daño que sufren los propietarios a causa de una expropiación parcial. Este supuesto se centrará en la parte no expropiada, cuya explotación experimenta una minusvaloración en su aprovechamiento.
Actualmente existe un esquema por el que podemos distinguir la indemnización por demérito divisorio (con base en los artículos 33.3 CE y 1 de la LEF), y la indemnización por división anti-económica (con base en los artículos 23 y 46 de la LEF). De esta manera, no es necesario que el expropiado solicite la expropiación total de la finca, ni que la conservación de la parte restante de la misma le resulte anti-económica para tener derecho a obtener una indemnización en concepto de demérito parcial.1
En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en su STS 913/2013, de 27 de febrero de 2013: “(…) la expropiación parcial de una finca puede originar otros perjuicios para el propietario que también deben ser indemnizados. Estos supuestos, en principio, no guardan relación con los supuestos contemplados en los artículos 23 y 46 de la LEF, pues operan al margen de que la parte no expropiada resulta anti-económica. Se producen cuando la expropiación parcial disminuye el valor de la parte no expropiada.
Estos daños y perjuicios no son incardinables propiamente en la previsión del art. 46 de la LEF sino en la obligación general de indemnizar por todos los perjuicios que le cause la expropiación, contenido en el art. 33.3 de la C.E y en el art. 1º de la LEF (…) De forma que cuando el rendimiento económico del resto no expropiado, sin resultar anti-económico, se ve disminuido como consecuencia de la división o expropiación parcial de la finca también tiene que ser indemnizado.«, así como en su STS 3064/2014, de 14 de julio y en su STS 3985/2014, de 3 de octubre, entre otras.
Resulta necesario señalar que los daños y perjuicios sufridos por el expropiado han de ser acreditados, ya que esta indemnización no es automática. En este sentido, la STS 3096/2015, de 7 de julio aclara que “La mera expropiación parcial de una finca no genera tales perjuicios, salvo prueba en contrario”.
Asimismo, los métodos de valoración de la indemnización por demérito son múltiples, no existiendo un criterio único de cálculo. Se trata de indemnizar los perjuicios reales que sufre el expropiado como consecuencia de la expropiación parcial, integrándose como una partida indemnizatoria del justiprecio expropiatorio.
En consecuencia, la jurisprudencia se inclina por aplicar un coeficiente de depreciación sobre la porción de finca no expropiada, atendiendo a su configuración y en relación con su situación y circunstancias anteriores a la división, cuya determinación se deja a elección del Tribunal. De esta forma, como señala la STS 5721/2012, de 17 de julio, los porcentajes aplicados pueden ser (y de hecho han sido) muy variados. Por ejemplo, el 12,25% (STS de 22 de marzo de 1993), el 25% (STS de 16 de noviembre de 1984 y STS de 19 de noviembre de 1997), el 50% (STS de 20 de abril de 1983), e incluso el 90% (STS de 12 de diciembre de 1984).
Existen diversos criterios para el cálculo de dicho porcentaje, entre los cuales podemos encontrar el detallado en la nota de servicio 4/2010 sobre el estudio de las expropiaciones en los proyectos de trazado de la Dirección General de Carreteras2, los publicados por el Jurado Territorial de la Comunidad de Madrid, o el elaborado por José Luis Pérez-Salas Sagreras en el artículo publicado en la Revista Agrónomos nº 33 del año 2006 “Aproximación de los deméritos por reducción de superficie de las explotaciones agrarias en base al comportamiento de la productividad media de la mano de obra: el caso de la Comunidad Valenciana”.
Por ejemplo, en el criterio recogido en la nota de servicio 4/2010 sobre el estudio de las expropiaciones en los proyectos de trazado de la Dirección General de Carreteras, se calcula el porcentaje de demérito en función del porcentaje de superficie restante sobre el total de la parcela tras la expropiación.
De esta manera, si en una finca con una superficie total de 5.535 m2 quedan 271 m2 no expropiados, le correspondería un demérito del 85% (en caso de tratarse de secano) o del 90% (en caso tratarse de regadío o frutales), dado que la superficie no expropiada representaría menos del 5% del total.
1 Cierco Seira, C. (2016). Algunas reflexiones sobre la división de la cosa por efecto de la expropiación forzosa. Revista de Administración Pública, núm. 199, págs. 289-326.