En la expropiación deberemos tener en cuenta la superficie real. Esta puede o no coincidir con la obrante en el Registro y Catastro. Si dicho levantamiento no fuera posible, la jurisprudencia ha establecido que a efectos expropiatorios, prevalecerá la superficie establecida en el Catastro.
Determinación de la superficie a expropiar
Toda expropiación de un bien lleva aparejado el abono de una indemnización/justiprecio. Así, se desprende del artículo 33 de la Constitución Española de 27 de diciembre de 1978 que dispone expresamente lo siguiente:
“3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.”
Para calcular el valor del justiprecio se utiliza la siguiente expresión/fórmula:
(Superficie x edificabilidad media x valor de repercusión) + (valor construcciones/ indemnizaciones) + 5% del premio de afección
Pero, ¿qué sucede cuando en el Registro de la Propiedad se establece la superficie de la finca objeto de expropiación no coincide con la que se especifica en el Catastro inmobiliario para la misma finca?
El Tribunal Supremo en multitud de ocasiones (Sentencias de 27 de diciembre de 1960, 8 de julio de 1963 y 27 de abril de 1966) ha manifestado que la fe pública registral no alcanza a los datos físicos. Más todavía, en estos casos de discrepancia de superficie la jurisprudencia es clara al mantener que hay que estar a la realidad física. Por lo tanto, el expropiado deberá encargar un levantamiento topográfico al técnico correspondiente con el objeto de establecer la superficie objeto de expropiación. A modo de ejemplo citamos la Sentencia nº 802/2011 de 16 Noviembre 2011 del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, (Rec. 378/2004), en la que dispuso en el fundamento de derecho segundo expresamente lo siguiente:
“SEGUNDO.- Ya determinada la fecha a la cual debe ir referida la valoración, iniciaremos el examen de las cuestiones planteadas por el de la superficie a valorar. El Jurat acoge, siguiendo la hoja de aprecio de la administración, la superficie registral, frente a la que basada en datos del Catastro y levantamiento topográfico, postula la expropiada, de 48.023 m2. El perito arquitecto judicialmente designado determina la superficie en un metro cuadrado más, esto es, 48.024 m2. En fase de conclusiones la recurrente eleva la superficie que reivindica en base a haber tramitado expedientes de exceso de cabida ante el Registro de la Propiedad.
Este Tribunal, en otras ocasiones, ya se ha pronunciado sobre la adopción de la superficie catastral y no de la registral, apoyado en que, conforme a los términos, entre otros, de la STS de 7 de febrero de 1998 «el ámbito protector de la fe pública registral no se extiende a los datos o circunstancias de mero hecho (extensión o cabida de las fincas, linderos de las mismas, etc.), sino sólo a los datos jurídicos (existencia del derecho real, titularidad y contenido del mismo)»; lo que tiene su razón de ser en que «el Registro de la Propiedad carece de una base física fehaciente, ya que reposa sobre las simples declaraciones de los otorgantes, y así caen fuera de la garantía que presta, cuantos datos registrales se correspondan con hechos materiales, tanto a efectos de la fe pública, como de la legitimación registral, sin que la institución responda de la exactitud de los datos y circunstancias de puro hecho, ni por consiguiente de los datos descriptivos de las fincas» (STS de 26 de noviembre de 1992, y en el mismo sentido, STS de 6 de julio de 2002, doctrina recogida por la Sala 3 ª del TS, en su sentencia de 12 de abril de 2005).
En este supuesto, además, la parte ha elaborado un levantamiento topográfico al cual el perito arquitecto no ha opuesto ninguna objeción. Debemos, por tanto, acoger los 48.024 m2 que fija el dictamen pericial.”
No obstante lo anterior, en ocasiones ocurre que no es posible realizar un levantamiento topográfico. Así sucede en los casos en los que la Administración ha ejecutado la dotación a la que estaba destinada la finca sin seguir un procedimiento de expropiación (la llamada vía de hecho). Es decir, se ocupa la finca del expropiado sin previo aviso, lo que le impide realizar un levantamiento topográfico para determinar la superficie que efectivamente ha sido ocupada por la Administración.
En casos así, en los que no se puede aportar levantamiento topográfico alguno, la jurisprudencia entiende que prevalece la superficie que se ha establecido en el Catastro a efectos expropiatorios. En este sentido, cabe señalar la Sentencia nº 216/2016 de 4 de marzo de 2015 de la Sección 1ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (rec. 1858/2014) que dispuso en su fundamento de derecho cuarto expresamente lo siguiente:
“CUARTO.- .- En primer lugar procede analizar el tema de las superficies de las parcelas, basa su alegato en las superficies que constan en el Registro de la Propiedad. Respecto a la protección que otorga el Registro de la Propiedad y sus límites, en numerosas sentencias de esta Sala y Sección Primera (nº 773/2012, 3 de julio-rec.3478/2008; nº 1466/2012, 27 de diciembre-rec. 2589/2009; nº 836/2013, 17 de Julio-rec. 319/2010; nº 1314/2013, 11 diciembre-rec. 59/2011) se ha puesto de relieve que la protección que otorga el Registro de la Propiedad no incluye ni la superficie ni los linderos, protege la existencia del derecho real inscrito no situaciones de hecho:
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(…)El demandante parte de una idea inexacta y es que el Registro de la Propiedad da fe de la superficie de las fincas y de su ubicación. El art. 9 de la Ley Hipotecaria establece como requisito de la inscripción: «…La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título…»; ahora bien, el Registro de la Propiedad no da fe de la superficie de las parcelas ni de los linderos, a diferencia de sistemas como el Suizo o Australiano, sino sólo de la discordancia del Registro y la realidad «extrarregistral» en cuanto a derechos no situaciones de hecho; así lo establece con nitidez el art. 39 de la Ley Hipotecaria «…Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral». Para evitar situaciones como la que acontece en el presente caso, en España, ya se ha dado el primer paso, la Ley 2/2011 ha modificado el art. 3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, estableciendo: «… Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos…». Por todo lo expuesto, se desestima el recurso (…).
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En nuestro caso, atendiendo a la doctrina que se acaba de exponer, se parte de una doble perspectiva:
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a. En caso de discordancia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, prevalece el Catastro (en la fecha de la reparcelación la norma no estaba vigente).
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b. Sobre ambos, prevalece la medición real «salvo prueba en contrario», no habiendo desvirtuado la medición hecha dentro del PAI procede la confirmación de superficies. El Ayuntamiento nos dice y acredita que las superficies las ha tomado de los planos catastrales y medición real de las fincas dando como resultado 174,02 para la parcela nº 1 y 418,75 para la parcela nº 2 del apelante, frente a esta medición no aporta prueba que la desvirtúe.
Por lo tanto, de lo anteriormente expuesto debemos concluir que para determinar la superficie objeto de expropiación será necesario aportar un levantamiento topográfico a los efectos de determinar la superficie a expropiar y por tanto, el justiprecio del bien expropiado. Ahora bien, dicho levantamiento es conveniente que vaya acompañado de un estudio del desarrollo temporal del Registro y Catastro para confirmar la realidad actual, la cual es y debe ser idéntica a la realidad primigenia añadiéndole las transferencias que haya sufrido la parcela (expropiaciones, cesiones, segregaciones…).
Abogado Urbanista Guillermo Berzosa