Se puede presentar el escrito de anuncio de propósito de iniciar expediente de justiprecio por un copropietario en beneficio de la comunidad de bienes

Una vez que transcurran 5 años desde la declaración de un bien como dotacional, el expropiado tiene la posibilidad de obligar a la Administración a expropiar el bien. Con la presentación del escrito de advertencia se da inicio al procedimiento de expropiación rogada o por ministerio de la ley. En el caso de que se trate de una comunidad de bienes, recomendamos que dicha advertencia esté firmado por todos los copropietarios. No obstante lo anterior, tanto la Ley como la Jurisprudencia han avalado la posibilidad de que pueda ser presentada por uno de los copropietarios, quien actuará en beneficio y provecho de la comunidad de bienes, siempre que no haya una oposición expresa al ejercicio de esa acción por alguno de los copropietarios.

Surge la duda, cuando estamos ante una zona verde o un bien dotacional que solamente puede ser adquirido por parte de la Administración por expropiación y ha transcurrido el plazo de 5 años, de quien debe realizar el escrito de advertencia (art. 104 LOTUP1) en el procedimiento de expropiación rogada o por ministerio de la ley. Si debe ser (i) toda la propiedad o (ii) parte de la propiedad o algún comunero “en beneficio de la comunidad”.

Personalmente, es recomendable que el escrito por el que se anuncia al Ayuntamiento del propósito de iniciar el expediente de justiprecio (que deberá llevarse a cabo por ministerio de la ley si transcurren otros dos años desde el inicio) sea firmado por toda la propiedad.

Es común que por los servicios municipales, si el escrito de advertencia no viene firmado por toda la propiedad, **se desestime la citada solicitud.

A juicio del suscribiente, la solicitud de inicio del expediente de justiprecio debe entenderse referida a la totalidad de la finca aunque no se haya hecho por todos los propietarios de la finca. Así, cuando un copropietario insta la expropiación por ministerio de ley actúa en todo momento en beneficio y provecho de la comunidad de bienes tal y como lo declaró el Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de la Sección 6ª de la Sala 3ª de 7 de marzo de 1995 en un caso sustancialmente igual al que nos ocupa en el que se debatía la posibilidad de solicitar la expropiación por ministerio de la ley del art. 69 del R.D. 1346/1976 por un partícipe de la comunidad de bienes. En el fundamento de derecho cuarto de la Sentencia se dice:

En idéntico sentido estimatorio hemos de pronunciarnos con relación al segundo motivo esgrimido para fundamentar la casación, que se basa también en infracción de doctrina jurisprudencial, emanada de la Sala Primera de este Tribunal, según la cual <<cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a la comunidad, tanto para ejercitarlos, como para defenderlos» y <<cada partícipe puede disponer de la cosa común conforme a su destino siempre que no perjudique el interés de la comunidad y, por tanto, actuar para su defensa», por cuanto la doctrina que dejamos entrecomillada, invocada por el recurrente, nos permiten afirmar, en contemplación de lo establecido en el art. 394 del Código Civil , que el demandante en su cualidad, reconocida, de comunero de la finca «Can Borrell», podía, en interés de la comunidad, según puntualizaba expresamente en el primer escrito que dirigió en la vía administrativa a la Corporación Metropolitana de Barcelona, hacer legitimo ejercicio de la facultad que confiere el art. 69 de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana , Texto refundido de 9 de abril de 1976, habida cuenta que, desarrollando aquella facultad, actuaba en pro o para la defensa de los intereses de la comunidad, pues no puede dudarse de que beneficia a la misma la expropiación solicitada en cuanto incide en terrenos que con arreglo a su calificación urbanística, ni son edificables por sus propietarios ni han ser objeto de cesión obligatoria, esto es que no reportan ni cabe que reporten beneficios a sus propietarios y normalmente terminarán siendo, conforme a su destino, expropiados, sin que, por ende, resulte aplicable lo dispuesto en el art. 397 de la misma ordenación sustantiva antes citada y obsérvese en fin que en modo alguno consta la oposición de los restantes comuneros, a buen seguro por el expresado beneficio que les puede producir la tramitación del expediente expropiatorio, y a los que, en otro orden de ideas, la Administración debió desde luego llamar al procedimiento tramitado, como interesados en el mismo.”

Es decir, tanto al amparo de lo dispuesto en el artículo 394 del Código civil como de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo los copropietarios están legitimados para presentar el escrito de advertencia por el que la expropiación debe ser llevada a cabo por ministerio de ley si transcurren 2 años. Tal y como hemos visto en la referida sentencia, resulta en beneficio para los intereses de la comunidad de bienes que se expropien los terrenos que

con arreglo a su calificación urbanística, ni son edificables ni han de ser objeto de cesión obligatoria, esto es, que no reportan ni cabe que reporten beneficios a sus propietarios y normalmente terminarán siendo, conforme a su destino, expropiados”.

La posibilidad de que uno solo de los comuneros ejercite acciones en beneficio de la comunidad se viene defendiendo por la jurisprudencia desde muy antiguo, siempre y cuando no exista oposición expresa al ejercicio de la acción por alguno de los copropietarios.

Citamos aquí las sentencias:

1.- Del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de veintitrés de octubre de dos mil:

concedido el derecho de reversión al expropiado y a sus causahabientes, según los artículos 54 de la Ley de Expropiación Forzosa y 64.2 de su Reglamento, en el supuesto de existir varios cotitulares del derecho de reversión, uno de ellos puede ejercitar el mismo en beneficio de la comunidad debiendo entenderse que lo hace así cuando menciona tal circunstancia al ejercitarlo, según pone de manifiesto la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1991, citando las del mismo Tribunal de 4 de febrero de 1957, 13 de noviembre de 1959 y 31 de enero de 1973, al recordar que los condóminos son, en realidad, propietarios de toda la cosa común al mismo tiempo que de una parte abstracta del mismo, y les corresponden todos los derechos de la propiedad con la amplitud que abarca el concepto jurídico del dominio, pudiendo ejercitar la acción reivindicatoria en beneficio de la comunidad. » Del mismo modo, al examinar la cuestión relativa a si en el caso de cotitularidad de derechos expropiatorios es preciso, para el válido ejercicio del derecho reversional, que se inste por todos los 3 cotitulares o si ejercitado el derecho por uno o varios de los mismos, ha de entenderse que aprovecha o beneficia a todos y ha de efectuarse pronunciamiento por el órgano administrativo primero y, en su caso, por los Tribunales de este orden después sobre la procedencia o improcedencia del derecho de reversión, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 1992 pone de manifiesto que en tanto no conste la oposición o discrepancia de determinados comuneros o cotitulares del bien o derecho en su día expropiado, el ejercicio por uno o varios del derecho de reversión es suficiente para resolver sobre su procedencia y, en su caso, dar lugar al mismo, pues la acción de recuperación del objeto expropiado comporta beneficio para la comunidad».

2.- Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de siete de julio de dos mil nueve:

“QUINTO.- Tampoco cabe estimar la falta de legitimación activa alegada en el motivo segundo. El art. 1385 CC es claro cuando dispone que «cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción». Si a ello se añade que el señor Cecilio mencionaba en su escrito de solicitud de la reversión que está casado en régimen de sociedad de gananciales, ninguna duda puede caber sobre el hecho de que actúa en defensa de un derecho de naturaleza ganancial. Y por lo que se refiere a la antigua copropiedad sobre la finca cuya reversión se pretende, sabido es que la jurisprudencia civil y contencioso-administrativa ha venido manteniendo desde muy antiguo que cualquier comunero puede ejercer acciones en beneficio o interés de la comunidad. Esto supone, por supuesto, que los demás comuneros no están obligados a aceptar los posibles efectos adversos de una iniciativa que no han consentido; pero no otorga a las personas ajenas a la comunidad de bienes, incluida aquélla frente a quien se ejerce la acción, la facultad de oponerse so pretexto de que no hay un acuerdo previo de los comuneros para el ejercicio de la acción. La falta de legitimación activa sólo existiría si se acreditase que el otro copropietario se había opuesto al ejercicio de la acción.”

Como de todos es sabido, una reversión no es más que una expropiación en que se adquieren bienes2 de la Administración y se transmiten a los antiguos propietarios a cambio de un justiprecio.

Como puede verse, la jurisprudencia es unánime para admitir la solicitud de un comunero en beneficio de la comunidad en cuanto al derecho de reversión, y es a destacar, que este derecho conlleva unas obligaciones en el resto de comuneros, como es pagar la cantidad que finalmente se determine en caso de devolverse la propiedad al expropiado, por tanto, pudiéndose calificar como una “compraventa” solo puede entenderse que se trata de un acto de disposición. Por lo que, por analogía y lógica jurídica, debe aplicarse al supuesto de que un comunero solicite el derecho a expropiación, máxime cuando este derecho solo implica un beneficio económico en el resto de comuneros, que de lo contrario tienen unos terrenos sin aprovechamiento alguno.

Por tanto, queda justificado que un solo propietario puede ejercitar la acción de solicitar el derecho a que en un plazo máximo de 2 años se inicie un procedimiento de expropiación por ministerio de la ley (expropiación rogada) para adquirirse los suelos dotacionales (reconocido art. 187 bis.1 LUC actualmente artículo 104 de la LOTUP) en beneficio de la comunidad, siempre y cuando no exista oposición expresa de algún comunero. No obstante lo anterior, para evitar conflictos, cambios de doctrina jurisprudencial y por seguridad jurídica, es recomendable y deberá ser firmado el escrito de advertencia por todos los copropietarios.

1 Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana.

2 Bienes que deben cumplir unos requisitos determinados.

Abogado Urbanista Guillermo Berzosa

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