La figura de Junta de Compensación se encuentra desfasada en la Legislación Valenciana. Se trata de una Entidad urbanística formada por los propietarios de los terrenos que se encuentran afectados por un Plan urbanístico para poder gestionar y ejecutar dicho Plan. Actualmente con la Legislación Urbanística Valenciana 5/2014 de 25 de julio de 2014, se constituye la figura de Agrupación de interés urbanístico para que los propietarios de los terrenos afectados por el Plan puedan organizarse y gestionar la actuación.
La Junta de Compensación es un sistema organizativo formado por los propietarios de los terrenos que se encuentran afectados por un plan y el cual se pretende ejecutar mediante el referido sistema de organización. Se trata de una figura regulada por el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Una vez aclarado el concepto de Junta de Compensación es necesario hacer hincapié en que la transformación de los terrenos de rústicos a solares es un proceso costoso y con frecuencia de larga duración. Todo ello porque la tramitación de los planes urbanísticos, su desarrollo y finalmente su ejecución resulta una ardua tarea. Ello implica que durante el proceso de transformación urbanística dejen de estar vigentes las leyes bajo las cuales se inició la transformación de los terrenos dando paso a nuevas leyes con regulación muy distinta a la anterior.
A la pregunta de si tras haber transcurrido 25 años de la aprobación de plan se puede constituir Junta de Compensación debemos responder negativamente para el caso de la Comunidad Valenciana. La Legislación Valenciana ha regulado una figura para que los propietarios de los terrenos afectados por el Plan puedan organizarse y llevar a cabo la gestión urbanística de la actuación. Así, se desprende del artículo 113 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana.
Los requisitos para poder constituirse en Agrupación de interés urbanístico se encuentran regulados en la LOTUP. Artículo que dispone expresamente lo siguiente:
“a) Integrar a los propietarios de terrenos que representen más de la mitad de la superficie afectada del ámbito de un programa de actuación. Se acreditará incorporando a la escritura pública de constitución un plano que identifique el ámbito de la actuación y sobre el que se reflejen las parcelas catastrales de las fincas afectadas por la misma.
b) Tener por objeto:1.º Concurrir al concurso para la adjudicación de un programa de actuación integrada o aislada.
2.º Colaborar con el urbanizador de forma convenida con él.
3.º Cualquier otra finalidad lícita relacionada con la programación y ejecución de la actuación.
c) Constituirse en escritura pública que protocolice sus estatutos y que se inscribirá en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico y Entidades Urbanísticas Colaboradoras. La inscripción dotará a la agrupación de personalidad jurídico-pública. No obstante, se regirá por el derecho privado salvo en lo referente a su organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con la administración actuante.
d) Contar con poder dispositivo sobre los terrenos integrados, por otorgamiento de sus propietarios, para el cumplimiento de los fines y obligaciones de la agrupación. Los terrenos incorporados a la agrupación de interés urbanístico quedarán vinculados realmente a los fines de esta hasta que la misma haya sido objeto de liquidación. La finca ya vinculada a una agrupación no podrá adscribirse a otra.
e) Reconocer el derecho a adherirse a favor de los terceros propietarios afectados por el programa de actuación, en las mismas condiciones y análogos derechos que los fundadores.”
Por lo tanto, entendemos que la figura de la Junta de Compensación es una figura que se encuentra desfasada, y que por lo tanto si los propietarios afectados por un Plan, pretenden gestionar urbanísticamente una actuación deberán acudir a la figura de la Agrupación de Interés Urbanístico, por ser esta la que impone la Legislación urbanística Valenciana para estos casos.
Abogado Urbanista Guillermo Berzosa