Cómo debe interpretarse el concepto de “fincas análogas” al que se refiere el artículo 26 de la Ley 6/98

Un problema que en toda expropiación se puede dar es que los vecinos cobren un justiprecio y otros un justiprecio superior o inferior. En muchas ocasiones el cliente informa que a su vecino se le ha pagado “X”, y obviamente desde ese momento ya está hecha la comparación que hay que mejorar. Es de relativa importancia justificarle al cliente/futuro cliente la fluctuación de las valoraciones por el tiempo, la modificación en el tiempo de los métodos de valoración y de la posibilidad de que aunque lo parezca, no nos encontramos ante “fincas análogas”. La pregunta que debemos hacernos es: ¿Qué es una finca análoga?

El artículo 26.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, con respecto a la valoración del suelo no urbanizable, establece expresamente lo siguiente:

“1. El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles.”

El Tribunal Supremo, ha realizado una interpretación del referido artículo, manifestando que para determinar el valor del suelo no urbanizable mediante el método de comparación, se entenderán como fincas análogas a la que es objeto de expropiación aquellas que: se hallen e

n la misma zona, tengan dimensiones y aprovechamientos similares y se hallen sometidas a idéntico régimen urbanístico. Puntualizando que, no será necesario que hayan sido objeto de compraventas recientes a la de la fecha de expropiación, por entender que se pueden usar otros elementos objetivos de comparación para calcular el valor del bien.

Así, lo ha establecido en su sentencia de fecha 7 de mayo de 2013 (Recurso número 5940), manifestando en su fundamento de derecho quinto, expresamente lo siguiente:

“Así las cosas, el aspecto de los motivos segundo a séptimo que debe ser analizado no es tanto si la escritura de 22 de abril de 2004 pudo ser utilizada para la comparación y si fue correctamente valorada, sino si el Anejo 17 constituye un dato pertinente en que apoyarse para la valoración del terreno expropiado mediante el método de comparación. Éste es el punto crucial de los motivos segundo a séptimo, que -como queda dicho- formulan un mismo reproche desde distintos ángulos.

Es verdad que el método de comparación requiere normalmente tomar en consideración compraventas de fincas análogas a la que ha de valorarse, a fin de establecer cuál sería el precio de mercado. Por «fincas análogas» deben entenderse aquéllas que se hallan en la misma zona, que tienen dimensiones y aprovechamientos similares y, por supuesto, que se hallan sometidas a idéntico régimen urbanístico. La analogía exige, además, que las compraventas no hayan tenido lugar mucho tiempo antes de la expropiación, pues en ese caso habrían podido verse alteradas las circunstancias del mercado. Ahora bien, una vez recordado lo obvio, no es ocioso añadir que el art. 26 LSV no exige necesariamente que esas fincas análogas sean las contempladas en escrituras de compraventa recientes; es decir, el mencionado precepto legal no excluye que el valor de fincas análogas sea establecido por otros medios, siempre que se trate de un valor calculado con elementos objetivos de comparación. Ello es exactamente lo que ha sucedido en el presente caso, en que el Anejo 17 estableció una tabla con los distintos valores del suelo rústico en la zona según los diferentes aprovechamientos; y lo hizo, además, teniendo en cuenta «precios de valoración de proyectos similares» tomados de fuentes de información fiables y contrastadas como son las Cámaras Agrarias y los Servicios de Extensión Agraria. De aquí se infiere que el Anejo 17, en que se apoya la valoración del acuerdo del Jurado y de la sentencia impugnada, responde a las exigencias del art. 26 LSV.”

Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa

Valoración por el método de comparación del artículo 26 de la Ley 6/98.

Concepto de fincas análogas: Deben entenderse aquéllas que se hallan en la misma zona, que tienen dimensiones y aprovechamientos similares y, por supuesto, que se hallan sometidas a idéntico régimen urbanístico.

En la STS, Sec. 6ª, 07/05/2013 (Rc 5940/2010) la Sala desestima el motivo en base a que por “fincas análogas” deben entenderse aquéllas que se hallan en la misma zona, que tienen dimensiones y aprovechamientos similares y, por supuesto, que se hallan sometidas a idéntico régimen urbanístico y que la analogía exige, además, que las compraventas no hayan tenido lugar mucho tiempo antes de la expropiación, pues en ese caso habrían podido verse

alteradas las circunstancias del mercado. Ahora bien, una vez recordado lo obvio, no es ocioso añadir que el art. 26 LSV no exige necesariamente que esas fincas análogas sean las contempladas en escrituras de compraventa recientes; es decir, el mencionado precepto legal no excluye que el valor de fincas análogas sea establecido por otros medios, siempre que se trate de un valor calculado con elementos objetivos de comparación.